近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经(jīng)营项目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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