饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在(zài)利(lì)用(yòng)房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十(shí)方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二(èr)手房占市(shì)场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成(chéng)额(é)外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关(guān)市场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关部(bù)门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由没带罩子让捏了一节课感受交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（9没带罩子让捏了一节课感受71号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自(zì)行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向交易当事人出(chū)具(jù)收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部(bù)门(mén)将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能(néng)对(duì)交易产生影响，这没带罩子让捏了一节课感受对房地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提(tí)出(chū)更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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