近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型(xíng)和元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重(元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字zhòng)因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的(de)分红金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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