万柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身？

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