万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好>也就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却(què)持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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