5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华(huá)夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面(miàn)积(良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(b良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物ěn)面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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