导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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