文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十(shí全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词)年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初(chū)衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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