近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露(lù)的(de)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金(jīn究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷)流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公(gōng)募REI究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷Ts作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)资产可以更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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