OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)100块钱值多少美元，100美元是几百元钱影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因(yīn100块钱值多少美元，100美元是几百元钱)，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表(biǎo)示，目前随着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏(sū)的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没有(yǒu)造(zào)成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了(le)，这(zhè)就是(shì)黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露(lù)的(de)张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进行了(le)解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了(le)一定提(tí)振，二级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了新(xīn)的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了(le)市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言(100块钱值多少美元，100美元是几百元钱yán)，事发突然确(què)实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要(yào)一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们(men)肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异化(huà)，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千(qiān)多(duō)平的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也会根据(jù)自(zì)身需求(qiú)和(hé)预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述(shù)负(fù)责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和(hé)张(zhāng)江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设(shè)发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能算是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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