导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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