5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产(chǎ吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗n)资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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