OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达(dá)可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避(bì)的(de)原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不(bù)是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募(mù)可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至(zhì)得(dé)这么急(jí)、这么(me)深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团队表示(shì)了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了(le)我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区(qū)域(yù)的张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼(lóu)的(de)成新度高一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据(jù)自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些(xiē)突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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