OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价(jià)格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终(zhōng)能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多(duō)大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明(míng)会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的(de)扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表(biǎo)示(shì)了(le)对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟通和(hé)核实工作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班

　　当谈及(jí)储备(bèi)租(zū)户(hù)情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们(men)一些(xiē)空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市(shì)场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人(rén)解释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园一直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没(méi)有得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润(rùn)大厦多是(shì)两千(qiān)多平(píng)的(de)大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度(dù)高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一(yī)千平(píng)的(de)面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据(jù)自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的(de)管理(lǐ)人都变(biàn)成了一(yī)家(jiā)，后(hòu)续我们(men)在(zài)资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发(fā)挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年(nián)建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班

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