饱受争议的(de)二(èr)手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的(de)意见。意见提(tí)及三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式(jí)，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经(jīng)纪(jì)服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严(yán)格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的(de)专业(yè)性，居民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的(de)负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务(wù)在(zài)内的相关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低(dī)的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部(bù)下发(fā)的(de)《关于房地产中介服务(wù)收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由(yóu)各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施(shī)进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业(yè)信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是(shì)否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还(hái)需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房(fáng)者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式相当于(yú)变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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