5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理