饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属于金(jīn)额(é)不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服(fú)务(wù)在内的相(xiāng)关(guān)市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最(zuì)多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了(le)房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确(què)服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显(x猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗iǎn)高于市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法(fǎ)违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要(yào)依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的(de)细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同税费(fèi)等都可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会(huì)利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分(fēn)费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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