导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(g索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的uó)平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均水平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局(jú)限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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