5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么(me)投资(zī)机(jī)会(huì)的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yu护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗àn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的(de)房价(jià)，因而(ér)行业高增的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四(sì)月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业(yè)链的(de)复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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