万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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