导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不(bù为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭)小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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