导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子忽(hū)略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子