导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地产蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的(de)住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期(qī)。

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