导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国(三公分是多少厘米 三公分是多少毫米guó)总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外(wài)的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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