5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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