万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài秋以为期句式特点，秋以为期句式判断)显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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