万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北(běi)京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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