文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步(bù)入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监(jiān)管账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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