导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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