5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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