5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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