5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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