5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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