OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风(fēng)阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是(shì)已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对(duì)此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利(lì)空(kōng)下调至得这(zhè)么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到(dào)租(zū)金(jīn)收(shōu)入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场(chǎng)价格(gé)出现回落(luò)。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业绩(jì)说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募(mù)说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的(de)信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目(mù)出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和(hé)核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了(le)三(sān)个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解释，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租(zū)都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的(de)分隔(gé)空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续(xù)我们在资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还(hái)有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关重要的(de)一(yī)步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江科学城(chéng)这(zhè)三十年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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