导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)趋正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据(jù)公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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