近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募(撒贝宁个人资料简历mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IR撒贝宁个人资料简历R）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负(fù)责人也(yě)称。

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