饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民(mín)来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一(yī)个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手(sh海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少大,人口有多少ǒu)房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承担(dān)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在(zài)规定(dìng)的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)多(duō)少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采(cǎi)取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查(chá)处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二(èr)手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势(shì)地(dì)位，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变(biàn)相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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