万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达(dá)申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(ch广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？éng)为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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