OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的(de)产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解(jiě)释坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目的(de)信(xìn)心，预(yù)计(jì)签(qiān)署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判中的(de)储备租(zū)户正(zhèng)常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属于正常(cháng)情况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目的(de)大(dà)租(zū)户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些(xiē)独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根据(jù)自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步，也是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中所(suǒ)经历的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的(de)信心(xīn)。”

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