导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思)一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅(不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思zhái)累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思供需冲突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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