OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期已(yǐ)同步(bù)启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二(èr)级市(shì)场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日二(èr)级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别中已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的(de)投资(zī)价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(pín大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别g)稳过度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金收入受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事(shì)项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上(shàng)述(shù)公(gōng)告引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目(mù)的大(dà)租户(hù)退租(zū)正好发生在市(shì)场活(huó)跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千多(duō)平的(de)大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物(wù)业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平(píng)台(tái)和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突(tū)发事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心。”

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