饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价(jià)等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对(duì)居(jū)民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng绿豆汤的热量是多少大卡)信息不对(duì)称(chēng)等问题，将(jiāng)非必(bì)要的(de)收费夹带其(qí)中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在(zài)的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规(guī)定的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体(tǐ)的(de)中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标(biāo)价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网(wǎng)站、客户(hù)端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和(hé)收(shōu)费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还(hái)需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各(gè)支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市(shì)的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定(dìn绿豆汤的热量是多少大卡g)。”陆骑麟称。

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