文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国(guó)合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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