近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过(guò)观(guān)测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(x侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗uǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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