5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大(dà)的(de)变化。初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域(y初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法ù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(n初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法ián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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