近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西le="8209108421682172698000">

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益(yì)主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投(tó中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西u)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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