OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出(chū)租(zū)率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的(de)项目(mù)又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场价格(gé)出现回落(luò)。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的(de)扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的(de)可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的(de)，覆盖了(le)芯片(piàn)测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责(zé)的态度(dù)，我们(men)肯定(dìng)要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目一(yī)季(jì)度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直(zhí)以来都(三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句dōu)坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等(děng)方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其(qí)他在开(kāi)发的(de)储备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面临了一些突发(fā)情(qíng)况需(xū)要解决(jué)，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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