5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系(xì)等问题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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