近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材料和信(xìn)息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人(rén)实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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