万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸>

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它(tā)，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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